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关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售

来源:临夏住房和城乡建设信息网   更新时间:2011/5/10 字号: T | T

各县建设局、临夏市房产局:
为认真贯彻落实《临夏州人民政府关于贯彻省政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知的实施意见》(临州府发〔2011〕27号)精神,进一步加强房地产市场监管,完善商品住房预售制度,整顿和规范房地产市场秩序,维护住房消费者合法权益,现就有关问题通知如下:
一、进一步加强房地产市场监管
(一)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。
(二)严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各县(市)要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处。
(三)加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的,应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示;额外提供的延伸服务项目,需事先向当事人说明,并在委托合同中明确约定,不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
(四)加强商品住房买卖合同管理。销售商品房,房地产开发企业应当与买受人订立书面商品房买卖合同。各县市房地产主管部门要进一步规范商品住房买卖合同示范文本,加强管理。商品住房买卖合同一律使用住房和城乡建设部、国家工商总局监制的合同文本。房地产开发企业与买受人就商品房买卖合同中固定条款未涉及内容进行约定的,应当以商品住房买卖合同补充条款形式进行约定,并明确违约责任和纠纷处理方式。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能,物业会所、车位等设施归属,交付使用条件及其违约责任做出明确约定,并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
(五)健全房地产信息公开机制。各县(市)要加强和完善房地产市场信息系统建设,及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可证、商品住房预售方案、商品房明码标价公示表、商品房销售进度表、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息,在销售现场清晰明示。所有明示的内容必须真实、有效。
  (六)积极推行商品住房现售。各县(市)可结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房,应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件;在商品住房现售前,房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送县(市)房地产开发主管部门备案。
  二、完善商品住房预售制度
 (七)严格商品住房预售许可管理。商品房预售应当符合住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》有关规定和以下条件:按提供的预售商品房工程施工进度计算,地上建筑设计层数三层以下的建筑主体完工;地上建筑设计层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二;地上建筑设计层数八层以上的完成建筑主体的二分之一。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业应当在商品房达到规定预售条件后20日内,向商品房所在地房地产管理部门申请预售,逾期不申请预售的,该商品房不得销售。
 从2011年5月1日起,商品房销售实行一房一价制,明码标价对外销售。房地产开发企业在申请预售前,应当向造价部门进行成本核算,按照核算的成本价合理确定销售价格,并向物价部门申报备案销售价格。县(市)房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后,应当进行现场勘验,对符合预售条件的,应在接到申请后10个工作日内办理核发《商品房预售许可证》,房地产开发企业领到《商品房预售许可证》后5日内持《商品房预售许可证》复印件及预售申报材料到州住房和城乡建设局办理备案手续后方可销售。
  (八)强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
    (九)完善预售资金监管机制。房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前,应当在商品房所在地的银行开立商品房预售款专用账户,并由商品房所在地房地产管理部门与开户银行、房地产开发企业签订监管协议,明确预售款的交存、使用方法和监管内容。房地产开发企业预售多个商品房项目的,应当分别开立商品房预售款专用账户。预购人交付商品房预售款时,应当直接存入商品房预售款专用账户,凭银行出具的存款凭证,向房地产开发企业换领交款收据。房地产开发企业收取的商品房预售款,在项目竣工前,只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用,不得用于偿还与该项目无关的债务。
(十)严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。各县(市)要规范商品住房预订行为,可售房源预订次数不能超过两次。购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同、经双方协商一致需解除合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源应当公开销售。
  三、加强预售商品住房交付和质量管理
  (十一)明确商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。
  (十二)完善商品住房交付使用制度。各县(市)要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。完善新建商品住房交付使用制度,加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。同时要加强商品房分户热计量装置安装的验收管理。
  (十三)落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任,勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的,购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后,有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
  (十四)强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案,应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体,由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。
  四、健全房地产市场监督管理机制
  (十五)全面开展预售商品住房项目清理。各县(市)近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查,准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况;对已达到预售条件尚未开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销售。
  (十六)加大对违法违规行为的查处力度。各县(市)要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施,加强房地产市场行为监管,加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。对存在违法违规行为的,要责令限期整改,记入房地产信用档案;对拒不整改的,要依法从严查处,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门,限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
  (十七)加强房地产信用管理。各县(市)要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面,发挥信用档案作用,将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系,信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为,应当记入房地产开发企业信用档案,公开予以曝光。 
(十八)严格相关人员责任追究制度。各县(市)要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人,无论其在何职何岗,身居何处,都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员,要依法追究行政责任;对以权谋私、玩忽职守的,依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
(十九)落实监督检查责任制度。各县(市)要强化房地产主管部门管理职能,加强房地产市场执法队伍建设。县(市)房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度,加强销售现场巡查;建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合,建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。要畅通举报投诉渠道,重视和支持舆论监督,积极妥善处理矛盾纠纷,并及时公布处理结果。
                
                                                二0一一年五月十日